Jelen cikkünkben két, egymás mellett álló lehetőséget ismertetünk a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére. Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk az egyik szabályait – nevezzük „A” lehetőségnek. E helyen korábbi írásunknak csak a leglényegesebb megállapításait idézzük. A másik, „B” lehetőség szabályainak részletes ismertetésétől is eltekintünk, mivel jelen cikk célja a két lehetőség rövid összehasonlítása.
„A” lehetőség
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: „Törvény”) megalkotásával a Magyar Állam egy földosztó rendszer (ún. osztóprogram) létrehozásával segíti az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését, minden esetben támogatva a felek egyezségkötését.
A Törvény lényegében három közös tulajdon megszüntetési módot határoz meg:
ad1. az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával
ad2. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele (bekebelezés) útján
ad3. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan Magyar Állam általi kisajátítása útján
Az ad1. lehetőség lényege, hogy bármely tulajdonos kérelme alapján, egyezséggel az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan, a tulajdoni hányadok szerinti mértékben önálló ingatlanként megosztásra kerüljön, így a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársakat a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni (ez az úgynevezett kiosztás). A törvény meghatározza továbbá, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak, így melyek azok a minimum területméretek, amelyeknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük. A tulajdonostársaknak egyezségben kell meghatároznia a kiosztás során kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait is. Fontos, hogy az osztóprogram a tulajdoni hányadok mellett a közös tulajdonú föld aranykorona értékét is figyelembe veszi, tehát ha különböző minőségű földrészletekből áll az adott terület, akkor adott esetben a tulajdoni hányadtól eltérő méretű földrészleteket is kidobhat az osztóprogram. A kiosztott földterületek aranykorona értékének kell a tulajdoni hányadhoz igazodnia. Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Ebben az esetben a tulajdonjog változás jogcíme közös tulajdon megszüntetése lesz.
Az ad2. lehetőségre akkor van lehetőség a Törvény alapján, ha valamelyik tulajdoni hányad alapján kialakítható ingatlan (sem önállóan, sem kifejezett beleegyezés és egyezség alapján) nem éri el a területi minimumot, akkor az úgynevezett „bekebelezésnek” van helye, ami a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonos tulajdoni hányadhoz történő hozzászámítását jelenti.
Az ad3. lehetőség: az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha:
2021. az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal kezdeményezték úgy, visszautasításra nem került a bejelentés, de a törvény hatályba lépésétől (2021. január 1-je) számított 2 éven belül nem került sor a megosztásra, és
2022. az ingatlan tulajdonosok száma a 100 főt meghaladja vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.